国内的疫情逐渐得到了好转，商业也渐渐复苏起来，城市又呈现出“车水马龙”的景象，该开店的开店，该卖铺的也在加紧卖铺，仿佛时间又回到了年下半年的面貌，去年下半年是怎样一个面貌呢？回忆起来，当时的实体店生意已经开始出现疲软，许多实体店老板已经开始出现支撑无力的局面，包括刚需产业—餐饮，其主要原因就在于商铺租金高，同行竞争大，顾客消费不集中，进而导致投资回报率降低，时而出现入不敷出的局面，对于那段时光，很多老板的黑色记忆依旧历历在目！
近段时间，朋友圈商铺的销售又开始躁动起来，圈内的几个销售人员时不时的发几张认购截图，进而展现自己销售情况不错的面貌，少则几十万，多则几百万的商铺，在他们眼中是工作成功的标准，而笔者却为业主捏了一把冷汗，原因在于商铺所在的位置是开发区，周边入住率非常低，大部分楼盘都没有交房，还有一部分处于烂尾、延期交房的边缘，这样的商铺短期内很难达到较高回报率，但是十年的贷款得按时偿还，一旦租金不能抵扣贷款，长此以往，断供现象就很有可能发生，况且，未来周边居住人群到底会怎么样，我们谁也说不准，从整体来看，全国范围而言，商铺在十年后到底是会“转翻天”还是“亏到底”呢？先来看看商业地产中这三个信号：
1，部分城市的人均商业面积已超过10平方米，一个县级市的常住人口在20万左右，实际的商业面积超过万平方米，只需要10个超20万方的商业就可以达到。
2，商铺的投资回报率低于5%,回本周期拉长至20年，部分商铺的投资回报率仅3%左右，还不足以抵扣银行月供，很简单的道理，商铺租不出去，每月又要缴纳物业费，为了能有点收入，前期扛着压力降租金出租。
3，商铺单价往往超过同地段住房单价的4倍以上，整个交易过程买入环节门槛更高，需最低50%的首付款和最高10年的贷款周期，出售时需缴纳20%的个税。
可见随便投资商铺的时代早已经过去了，随处可见的是商铺投资遍地埋着“坑”，你永远不知道坑下面是深渊还是可反弹的弹簧，王健林在9年前接受采访时就曾说过，抱着卖住宅的心态去做商业肯定是做不走的，言外之意其实很明确，商铺的特殊性大家都有目共睹，每套商铺所分摊的土地成本更高，商业建筑面积很难做到跟住宅齐平，在商言商，想要通过做商铺赚钱，就得提高商铺单价，扩大商铺利润，那么如何提高商铺单价呢？他并没有透露，业内人士从事商业地产多年，透露出精简的两个字：预期，在保证能销售出去的情况下，预期能定多高，商铺的利润就有多高！
听到这番话，相信购买商铺的业主已经恍然大悟了，难怪商铺的投资回报率提不上去，原来是因为买的价格“贵了”，其实细心点就会发现，其实还有另外一个因素存在：人流量！在购买商铺后，人流量提升得有多快，商铺的增值就会体现得多快，这两者是紧紧挂钩的，不过随着这些年，全国商铺“遍地开花”，商铺在短期内已难以看到快速增值的局面了，很多投资者将希望寄托在10年后，预判商铺会在未来很值钱，那么10年后的商铺会“转翻天”还是“跌到底”呢？
首先从商铺的前景来看，近几年商铺除了受到楼盘之间的竞争外，还受到一个重要行业的影响—互联网行业，实体商铺的功能与互联网开始产生冲突，同样是卖货，网上销售的成本普遍比实体店租金高，这样一来实体店的产品相比网店便失去了价格优势，进而导致消费者倾向于网购，并且网购给消费者提供的服务更加全面，专门成立了快递行业为网购服务，大量消费者被吸引到网上消费。
其次从长期来看，商铺一直在收租金，看似并没有“亏”，实际上，10年之后相当于商铺已完全付款款项，商铺产权才真正属于自己，按照银行定期存款利率高点5%计算，如果十年内每年租金没有达到5%的投资回报率，那么则需要10年后租金的投资回报率需超过10%来进行弥补，并且至少需要维持5年时间才算不亏。
最后是商铺在未来十年后，是否还会存在需求，这是一个未知数，即使是餐饮行业的实体店，也有可能难以在实体店中长期开下去，比如近两年的网上做菜视频十分火爆，想吃菜完全可以自己根据网上教程自己动手，既节约钱又放心卫生安全，而此时临街商铺如果仅仅只作为仓库功能，那么商铺势必会越来越不“值钱”！
通过以上三方面判断，其实结论已经很明显了，相比增值，笔者更认为商铺不再如过去那般暴利，毕竟当下就存在商铺难租、难售最终沦为仓库的现象，有人会觉得投资商铺还是在于地段，这里想说明一点的是，好地段的商铺要么需要付出更多金钱代价，甚至花高价也买不到，真正的黄金铺是不会“肥水流入外人田”的，这也是商业的潜规则，正如过去十多年商业地产从萌芽到成熟阶段，没有一个购物中心愿意将物业卖出来，无一例外都是等商铺增值到一定程度后才陆续进行散卖，曾经购物中心的龙头企业万达集团也不例外，要知道，现在的购物中心早已转型为了轻资产，比如万达、奥园、世纪金源、星力城等。
所以，10年后，买商铺的人到底会“转翻天”还是“亏到底”，其实王健林早有暗示……
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