就在发出年中期业绩报告的前一刻，新城控股突然宣布，王振华书面辞请总裁已获通过，他的儿子王晓松在卸任新城控股总裁20多个月后，重新回归总裁一职。
在王晓松卸任的一年多时间里，新城规模疯长，行业排名也从第15位进入前十。现在，这个出生于年、今年31岁的年轻人，将要掌控的是全国销售额排名第8的房企，他也成为前十房企里最年轻的总裁。
王晓松在年南京大学本科毕业后，就进入当时的江苏新城地产工作，如今他接手的这家房企已经历了巨变。56岁的王振华把一家Top10房企交到了儿子手上，同时还有不断攀升的负债和大批三四五线城市的土储——这是一个沉重的担子。
新城在今年盛夏来临之前如愿进入了第一梯队，却也付出了代价。
今年上半年，新城控股（.SH）实现.11亿元合同销售额，同比增长94.17%，这个增速对于新城来说稀松平常——从年B股转A股开启增长模式后，新城接下来每年的销售增速都超过了90%。
期内，新城实现营业收入.58亿元，较上年同期增长39.10%；归属于上市公司股东的净利润25.38亿元，较上年同期增长.81%；净利润率达到16.11%。
销售数据依旧亮眼的背后，是随着规模扩张新城的现金流在收紧、负债升高。
在合并现金流量表中，新城的经营活动现金流量净额自年年末创下-.85亿元的低值后，今年上半年，这项指标并没有好转，仍然为-91.36亿元，较去年同期下降22%；而投资活动产生的现金流量净额更是较去年同期下降.25%，为-81.93亿元。
经营活动现金流量净额和投资活动现金流量净额均为负值的背景下，为了维持现金流量平衡，新城必须多方筹资，今年上半年的筹资活动现金流量净额为.98亿元，相比去年同期上涨47.39%。
也就是说，仅依靠经营活动，新城未能实现现金的净流入，目前的规模扩张主要依靠融资。
苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，如果一家企业的经营、投资活动现金流量净额均为负，而筹资净额为正，说明该企业的负债率在不断提升，企业现金流的支撑基本都在通过银行贷款和其他借款等各种筹资行为来进行。
房地产为资金密集型行业，经营活动现金流出一项中包含了大量买地资金，投资活动现金流出则包含了对联营合作项目的股权投资，因此不能简单以其他行业的标准加以评判。
对于新城来说，虽然并不意味着资金链的极度紧张，但综合三者之间的关系，却释放了一个信号——企业处于扩张期，新城对于拿地和规模提升动力较足，因而选择举债扩张。
界面新闻记者发现，-年的经营现金流净额大举为负的情况，在新城此前的历史上从未有过。在1年至6年这几年间，新城有4年的经营活动现金流量净额为正，其中6年高达80.97亿元，仅3年和年为负，分别是-2.14亿元和-9.57亿元，数额较小。
与上述情况相对应的是，年-上半年，新城扩大了土储。年全年新增土储幅，总建筑面积万平方米；年仅上半年，就新增土储82块，总建面万平方米。而在全国房企“抢地”最厉害的年和6年，新城分别拿地42幅和40幅。
转折点就发生在6年，新城请来了咨询团队做战略，按下了快进键。除了土储和销售额的扩张目标，新城还在年提出了到年要建成座吾悦广场，这将是一笔庞大的投资。
花了大量资金扩储，那么新城的土地储备如何？新城提出的战略布局为“1+3”，即以上海为中枢，以长三角为核心，向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张。但实际上，新城的布局是进一步向三四线下沉，甚至深入县城。
据界面新闻记者统计，新城今年上半年新增的82块土地中，位于三四五线的土地数量占总数量的比例在80%左右。其中，没有一块土地位于北上广深，在南京仅新增一幅土地，在杭州仅新增两幅土地。
相对应的是，另有一大部分土储呈现浓浓的县城风。在三线城市盐城，新城进入了距离市中心44公里的建湖县，还进入了县级市东台和大丰；在南通，新城进入了距离南通市区50多公里的县级市如皋；在合肥，新城新增了长丰县岗集镇以及肥东县的土地；在山东聊城，距离市区四五十公里的高唐县和阳谷县，新城各新增一幅地块。
大举进入县城的好处是，直接拉低了新城的土地成本，截至上半年末其平均土地成本元/平方米，较年的元/平方米进一步下降。但今后能否最大限度兑现，还有待观察。
新城的商业布局目标下，目前在建及拟建的吾悦广场还有54个，绝大多数也位于三四线城市和县城。
举债重仓三四线和县城，在棚改货币化安置和去库存政策生变的当下，让人嗅到了危险气息。新城在中期报告中也提及“三四线城市由于棚改货币化安置比例下调，成交增速逐步放缓”。即便看到这一趋势，似乎也没影响新城布局进一步下沉的动作。
但曾以“三四线之王”的名号一举登顶行业第一的碧桂园，却已经开始踩刹车了，这家房企在年中宣布会放缓投资，另一家抓住上一轮三四线红利的房企恒大，同样发出了谨慎投资的声音。过去两年，这两家房企最大限度的享受到了三四线城市房价上涨的利好。
如今，新城在三四线和县城的大规模投入才刚刚开始，能否再遇上一轮三四线城市房价上涨的行情，还要看最终市场表现。如果未来销售不及预期，存货增加，将会拖累这家企业。
从年开始，新城呈现出积极扩张态势，好在整体财务数据还是控制在了一定范围内。但今年中报期内，新城控股的资产负债率、净负债率以及融资成本都在增长，其资产负债率上升了2.88个百分点至88.31%；净负债率为.4%，较年末上涨了37.4个百分点。
界面新闻记者注意到，新城的H股上市平台新城发展控股（.HK）年中期净负债率高达.6%，较年末大涨了50个百分点。
在降杠杆的行业趋势下，新城的这一指标，已属于行业高位。
新城相关人士告诉界面新闻记者，上半年净负债率的增长，跟上半年进行了更多的土地结算有关，下半年将控制负债，发布年报时或可恢复至正常水平。
面对高负债，新城首席财务官陆忠明在27日的新城发展控股中期业绩会上也表示，每年中期都因为项目不均衡的因素，净负债率比较高，今年的.6%相比去年中期还降了一点，去年年底净负债率是.6%，今年可能也是这个目标。
每家房企确实有自己的投资策略和不同安排，至于新城年底能否降低负债率，或许投资者会更关心。
今年中报期内，新城的金融机构借款平均融资成本为5.75%，相比去年整体平均融资成本上涨了0.43个百分点。
新城的传统融资渠道包括银行贷款、信托、A股+H股上市平台等，今年随着融资收紧，新城进行了多元渠道融资，包括PPN、购房尾款ABS、中期票据、公司债券等。
新城还转向境外寻求美元债。4月-6月间，新城控股的子公司新城环球有限公司在新加坡证券交易所密集完成发行4笔美元债券，共计10亿美元，票面年利率从6.5%递升至7.5%。
大量美元债的发行导致新城财务费用的上涨，期内其财务费用较去年同期大涨了.1%，中报内将这一情况解释为“人民币兑美元贬值幅度较大，美元债相关的汇兑损失较多”。
不仅借贷规模增长，新城的摊子也铺得越来越大，进行的人员扩张和架构调整成为必然。根据新城发展控股中报，其在中国和中国香港地区的雇员数量半年内增长了多人。新员工要用更快的时间上手工作，人员培训和管理构成挑战。同时新城还在招纳博士，他们认为培养博士成为管理层的周期可以更短。
6年初，28岁的王晓松刚刚掌舵新城控股一个月后，王振华就被常州市武进区纪委带走调查，此后于6年2月平安回归。这一次王晓松重回总裁之位，王振华给儿子的压力依然不小。
今年年初，新城喊出了“争五保十”的目标，意味着直接竞争对手将是融创、绿地和中海地产，这显然颇具野心，新城既要面对依靠并购策略迅猛增长的民企，也要遭遇具备更多资源属性、融资便利的国企和央企。
王振华会继续担任新城控股董事长，站在年轻的王晓松身后，以“父子兵”的方式去挑战前面的龙头房企。
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